Over ons
O&O Legal
KvK 64796124
Contact
Bezoekadres:
O&O Legal
Houtzagerij 1
1251 GK Laren (nh)
Postadres:
O&O Legal
Postbus 421
1250 AK Laren
T. 035 303 13 02 - E. info@oolegal.com

Gemengde huurovereenkomst; wat geldt?

Voor de huur van onroerende zaken kennen we in Nederland drie bijzondere wettelijke huurregelingen:

  • Woonruimte
  • 290-bedrijfsruimte (voor horeca en middenstand)
  • 230A-bedrijfsruimte (voor overige bedrijfsruimte)

De praktijk laat zich echter niet altijd in hokjes duwen. Regelmatig komt het voor dat een onroerende zaak met een gecombineerde bestemming wordt verhuurd en waarop verschillende huurregimes van toepassing kunnen zijn. Dit noemen we ook wel de gemengde huurovereenkomst. Als hoofdregel geldt dat beide huurregimes naast elkaar van toepassing zijn. Echter, dit levert veelal geen werkbare oplossing op omdat voor de verschillende soorten huur alle eigen, (semi) dwingende regels gelden. Verschillende huurregimes kunnen daarom vaak niet naast elkaar bestaan.

Om te kunnen bepalen welke bijzondere wettelijke huurregeling dan van toepassing is moet eerst worden bepaald of zij kan worden gesplitst in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten. Bij de beantwoording van deze vraag spelen alle omstandigheden van het geval een rol. Hierbij kan je denken aan het gebruik dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting in relatie tot dat gebruik en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het gebruik door de huurder. Als splitsing mogelijk is dan wordt het desbetreffende gedeelte beheerst door het daarop toepasselijke huurregime.

Als splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten niet mogelijk is, is op de huurverhouding slechts één bijzondere wettelijke huurregeling van toepassing. Voor iedere combinatie van huurregimes gelden verschillende regels.

Combinatie woonruimte en 290-bedrijfsruimte (horeca en middenstand)

Bij de verhuur van bijvoorbeeld een winkel met woning is beslissend wat partijen omtrent het gebruik bij aanvang van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan. Voor welk gebruik is de zaak in overwegende mate in gebruik gegeven? De feitelijk inrichting van het gehuurde en de bouwkundige/functionele samenhang tussen beide ruimten speelt hierbij een rol. Hierbij dient de inrichting van het gehuurde in aanmerking te worden genomen.

Wanneer een woning en bedrijfsruimte als één geheel zijn verhuurd, bestaat al snel een vermoeden van een ‘afhankelijke woning’. In dat geval is het huurregime van 290-bedrijfsruimte van toepassing. Van een afhankelijke woning is sprake als er praktische bezwaren zijn tegen het feit dat een ander dan de huurder van de winkel het woongedeelte huurt. In de situatie waarin het gebruik als 290-bedrijfsruimte van ondergeschikte betekenis is in relatie tot het gebruik als woonruimte, zullen de woonruimtebepalingen van toepassing zijn.

In de combinatie woonruimte / 290 ruimte wordt zeer grote waarde gehecht aan de bedoeling van partijen. De achterliggende gedachte hiervan is dat de huurder bij toepasselijkheid van beide huurregimes een zekere vorm van bescherming geniet. Bij de combinatie van woonruimte en 230A-ruimte is dat niet het geval.

Combinatie woonruimte en 230A-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimte)

De wettelijke bepalingen voor woonruimte kennen een (semi)dwingend karakter. Daarom geldt voor de huur van woonruimte in combinatie met 230a-ruimte als uitgangspunt dat het gehuurde in zijn geheel als woonruimte wordt aangemerkt. Dit is slechts anders als, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is. In dat verband komt in het bijzonder betekenis toe aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken.

Combinatie 290-bedrijfsruimte en 230A-bedrijfsruimte

Bij de combinatie van 290 en 230A ruimten kan je denken aan een winkel met een grote opslagruimte of een sporthal met een kantine. Bij deze combinatie is het zwaartepunt van het gebruik doorslaggevend